重點摘要
- 日本沒有限制外國人購買房屋，住在台灣也可以買。
- 流程共8步：預算與目的 → 找中文仲介 → 看房 → 購買申請 → 重要事項說明與簽約 → 尾款與交屋 → 財務省報告 → 稅金與管理。
- 2026年4月1日起，非居住者購買自住用房屋，也須在取得後20天內向財務省提出報告。
- 2024年4月起，海外居住者登記為所有權人時，須登記日本國內聯絡人與羅馬字姓名。
最後確認：2026年11月10日 資料來源：日本財務省：外匯法報告省令修正（2026年4月1日施行）、日本財務省：非居住者取得日本不動產的報告制度、日本法務省：海外居住者國內聯絡人登記與羅馬字姓名併記
想在東京買房，但不住在日本、也不懂日文？其實只要掌握流程與幾個關鍵制度，台灣人在東京買房並不難。本文依照實際進行的順序，整理每一步要做什麼、要準備什麼，以及2026年最新的制度變化。
住在香港的讀者，請參考香港人在東京買房完整指南（含港幣匯款與香港端稅務）。
步驟一：決定預算與目的
先決定房子要「自住」「出租」還是「度假用」。目的不同，適合的區域、房型與貸款方式都不同。預算除了房價，還要預留仲介費、登記費用、稅金等額外費用，詳細可參考東京買房總花費試算。
步驟二：找可以用中文溝通的仲介
日本的合約與重要事項說明原則上都是日文。選擇有中文窗口的仲介，可以大幅減少誤解。挑選方法請見如何挑選有中文窗口的日本仲介。
步驟三：看房（可線上）
許多仲介提供視訊看房。若有機會到東京旅遊，也可以安排一天集中看房。看房時除了室內，也要確認管理狀況、周邊環境與建築年份（1981年6月以後的新耐震基準）。
步驟四：提出購買申請（買付證明）
決定想買後，透過仲介向賣方提出價格與條件的書面申請。這個階段還不是正式合約，可以議價。
步驟五：重要事項說明與簽約
簽約前，仲介的宅地建物取引士會說明物件的重要資訊（重要事項說明）。確認無誤後簽訂買賣契約並支付訂金。簽約前一定要請仲介提供中文翻譯或說明。
步驟六：支付尾款與交屋
在約定日支付尾款，由司法書士辦理所有權移轉登記。從台灣匯款需要時間，建議提早確認匯款流程與匯率，參考從台灣匯款到日本買房、從香港匯款到日本買房。
海外居住者的登記新規定（2024年4月起）
- 所有權人住在海外時，須登記一位日本國內聯絡人（可委託司法書士等）。
- 外國人登記為所有權人時，須一併登記羅馬字姓名，通常以護照影本證明。
步驟七：20天內向財務省提出取得報告
依日本外匯法，非居住者取得日本不動產後，須在20天內經日本銀行向財務大臣提出報告，可由仲介等代理人提出。2026年4月1日起，原本不用報告的自住用、非營利用途、辦公室用途的取得，也納入報告對象。詳情請見2026年新制說明。
步驟八：購買後的稅金與管理
取得時有不動產取得稅，之後每年有固定資產稅與都市計畫稅。不住日本的人通常需要指定納稅管理人。各階段的稅金請見在日本買房要繳哪些稅。
全流程需要多久？
| 階段 | 大約時間 |
|---|---|
| 決定目的、找仲介 | 1〜2個月 |
| 看房到購買申請 | 1〜3個月 |
| 簽約到交屋 | 約1個月（現金購買時） |
| 取得報告 | 交屋後20天內 |
常見問題
Q. 不住在日本可以在東京買房嗎？
可以。日本法律沒有限制外國人購買房屋，非居住者也能買。但取得後須在20天內向日本財務省提出報告，登記時也須設定日本國內聯絡人。
Q. 買自住用的房子也要向財務省報告嗎？
要。2026年4月1日起，非居住者取得自住用房屋也納入外匯法的事後報告對象，須在取得後20天內提出。
Q. 一定要去日本簽約嗎？
不一定。許多仲介提供線上看房與郵寄簽約，但所需文件與認證方式依情況不同，請事先向仲介與司法書士確認。
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本文為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。制度與稅率可能變更，請以日本政府與各地方政府的最新公告為準，個別情況請洽詢稅理士、司法書士等專業人士。
