重點摘要
- 非居住者可以買日本房子，沒有國籍或居住限制。
- 義務一：取得後20天內向財務省報告（2026年4月起自住用也要）。
- 義務二：登記日本國內聯絡人（2024年4月起）。
- 義務三：外國人須登記羅馬字姓名（2024年4月起）。
最後確認：2026年11月10日 資料來源：日本財務省：外匯法報告省令修正（2026年4月1日施行）、日本財務省：非居住者取得日本不動產的報告制度、日本法務省：海外居住者國內聯絡人登記與羅馬字姓名併記
「我住在台灣（或香港），可以直接買日本的房子嗎？」答案是可以。不過非居住者有幾個居住者沒有的手續。本文整理這些義務與準備方式。
什麼是非居住者？
一般而言，住在台灣或香港、沒有在日本長期居住或工作的人，在日本外匯法上屬於「非居住者」。是否為非居住者會影響報告義務與稅金，若在日本有工作或居住紀錄，請向專業人士確認。
義務一：向財務省提出取得報告
非居住者取得日本不動產或相關權利後，須在20天內經日本銀行向財務大臣提出「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」。可以書面或線上提出，也可以由仲介等居住者代理人提出。
2026年4月1日起的變化
- 自住用、非營利用途、辦公室用途的取得，新納入報告對象。
- 向其他非居住者購買不動產，也新納入報告對象（上述用途除外）。
義務二：登記日本國內聯絡人
2024年4月1日以後申請所有權登記時，若所有權人住在海外，須提供日本國內聯絡人的姓名與住址。聯絡人可以是個人或法人，一般會委託司法書士等。沒有聯絡人時也可以登記「無」，但實務上建議設定。
義務三：登記羅馬字姓名
外國人成為所有權人時，須一併登記羅馬字姓名。沒有日本住民票的人，通常以有效護照影本（含姓名、有效期間、照片頁，並註明與正本相符並簽名）證明。
非居住者在稅金上要注意什麼？
- 不住日本時，通常需要指定納稅管理人處理固定資產稅等。
- 出租時，承租的法人等須預扣20.42%的稅，詳見非居住者出租日本房子的稅金。
- 賣出時，買方原則上須預扣10.21%，詳見10.21%預扣規定。
常見問題
Q. 非居住者買房的取得報告由誰提出？
取得者本人或居住者代理人（例如仲介）都可以提出，期限是取得後20天內，經日本銀行提交給財務大臣。
Q. 國內聯絡人一定要設定嗎？
制度上可以登記「無國內聯絡人」，但為了收到通知與處理手續，一般建議委託司法書士等擔任。
Q. 沒有日本住民票，羅馬字姓名怎麼證明？
通常以有效護照影本證明，需包含姓名、有效期間與照片頁，並註明與正本相符後簽名。
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本文為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。制度與稅率可能變更，請以日本政府與各地方政府的最新公告為準，個別情況請洽詢稅理士、司法書士等專業人士。
