重點摘要
- 課稅的是利益：售價－（取得費＋讓渡費用）。
- 以賣出那年的1月1日判斷持有是否超過5年。
- 長期（超過5年）20.315%，短期（5年以下）39.63%。
- 非居住者賣出時，買方原則上預扣10.21%，可透過確定申告結算。
最後確認：2026年11月10日 資料來源：三井不動產Realty：讓渡所得稅、日本國稅廳 No.1932
目錄
計算方式
讓渡所得＝售價－（取得費＋讓渡費用）。取得費是購入價格與購入時的費用減去建物折舊；找不到購入資料時，只能以售價的5%作為取得費，稅金會變高，請保存好購入契約書。
長期與短期
| 區分 | 持有期間 | 合計稅率 | 所得稅（含復興稅） | 住民稅 |
|---|---|---|---|---|
| 短期 | 5年以下 | 39.63% | 30.63% | 9% |
| 長期 | 超過5年 | 20.315% | 15.315% | 5% |
例如2026年4月買、2031年8月賣，到2031年1月1日只有4年9個月，屬於短期。要適用長期，需在2032年以後賣出。
自住用房屋另有3,000萬日圓特別扣除等特例，但適用條件嚴格，非居住者請洽詢稅理士。
非居住者的10.21%預扣
非居住者賣出日本的土地等時，買方原則上要預扣售價的10.21%。售價1億日圓以下、且買方為自住或親屬居住用時不用預扣。預扣的稅在確定申告時抵繳，多的會退還。
常見問題
Q. 持有5年怎麼算？
以賣出那年的1月1日為基準，持有超過5年才是長期。實際持有5年多，也可能還是短期。
Q. 賣日本房子虧損也要申報嗎？
被預扣10.21%時，透過確定申告才能拿回稅金，所以虧損時也建議申報。
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本文為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。制度與稅率可能變更，請以日本政府與各地方政府的最新公告為準，個別情況請洽詢稅理士、司法書士等專業人士。
