香港居民持有日本房產的稅務：日本端課稅、香港地域來源原則與日港稅務協定

重點摘要

日本端：4個階段的稅金

日本房產的稅金不因買家住在哪裡而改變。主要有購買時的登錄免許稅與不動產取得稅、持有時的固定資產稅與都市計畫稅、出租時的所得稅、賣出時的讓渡所得稅。完整整理請見在日本買房要繳哪些稅。

租金支付給非居住者時，法人承租方原則上須預扣20.42%；個人承租作為自己的住處時不需要預扣。每年需在日本做確定申告結算稅額。詳見非居住者出租的稅金。

非居住者賣出日本房產時，買方原則上須從價款預扣10.21%，之後再由確定申告結算。詳見賣房的稅金。

香港的物業稅只對位於香港的土地與樓宇課徵。因此個人持有日本房產的租金收入，一般不需要在香港繳物業稅或薪俸稅。香港也沒有資本增值稅，自2006年起亦已取消遺產稅。

不過，若以香港公司名義持有日本房產，或在香港經營相關業務，利得稅的判斷可能不同，請洽詢香港的會計師。

日本與香港之間簽有全面性避免雙重課稅協定。對不動產而言，原則上由不動產所在地（日本）課稅。實際適用請以條約內容與專業人士意見為準。

即使香港沒有遺產稅，日本境內的不動產原則上仍是日本繼承稅的課稅對象，而且日本已規定繼承登記的義務。詳見繼承日本房產。

香港採地域來源原則，個人持有的日本物業租金一般不在香港課稅。但以公司名義持有等情況可能不同，請洽詢香港的會計師。

需要。日本境內的不動產原則上是日本繼承稅的課稅對象，與繼承人住在哪裡無關。

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本文為一般資訊，不構成法律、稅務或投資建議。制度與稅率可能變更，請以日本與香港政府的最新公告為準，個別情況請洽詢日本的稅理士、司法書士，以及香港的會計師等專業人士。

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